Guía completa del contrato de arras en España: tipos, riesgos y consejos (2025)

El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en una compraventa de vivienda. Sin embargo, es también uno de los más desconocidos y mal entendidos. Muchas personas lo firman sin leerlo bien, sin comprender sus consecuencias legales o sin saber que existen varios tipos diferentes.

En esta guía completa te explicaré, de forma clara y actualizada para 2025, qué es un contrato de arras, qué tipos existen, qué riesgos debes evitar y cómo protegerte al firmarlo.

1. ¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual se reserva una vivienda a cambio de un pago inicial, normalmente del 10% del precio final.

Su función es:

• Reservar la vivienda
• Fijar el precio definitivo
• Establecer plazos
• Garantizar que ambas partes cumplen el acuerdo
• Regular penalizaciones si alguien se retira

En España, las arras son el paso previo habitual antes de firmar la compra ante notario.

2. Los 3 tipos de arras: diferencias que debes entender

La mayoría de compradores piensan que “las arras son las arras”… pero NO.
Hay tres tipos totalmente diferentes:

🔹 1. Arras confirmatorias

Son un anticipo del precio final.
Si una de las partes incumple, hay que ir a juicio para resolverlo.

Características:

• No hay penalización automática
• No permiten “echarse atrás” libremente
• Requieren demostrar incumplimiento en un proceso judicial

Se usan muy poco por su complejidad.

🔹 2. Arras penales

Regulan penalizaciones por incumplimiento.

Funcionan así:

• Si el comprador incumple → pierde las arras
• Si el vendedor incumple → devuelve el doble

Pueden sumar otras penalizaciones pactadas en el contrato.

🔹 3. Arras penitenciales (las más comunes)

También llamadas arras de desistimiento.

Son las que permiten “arrepentirse” con una penalización clara:

• Si el comprador se retira: pierde las arras
• Si el vendedor se retira: devuelve el doble

Son las más usadas en España porque son claras y sencillas.

💡 Importante: Si no se especifica en el contrato el tipo de arras, se considera que son arras confirmatorias, que no convienen al comprador.

3. ¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?

Lo habitual es el 10% del precio, pero puede variar:

• 5–7% en operaciones rápidas
• 15–20% en viviendas muy demandadas
• Cantidades menores si hay condiciones pendientes

Este pago debe hacerse siempre por transferencia y nunca en efectivo.

4. Contenido obligatorio de un contrato de arras

Un contrato de arras profesional debe incluir al menos:

✔ Identificación completa de comprador y vendedor

✔ Dirección exacta de la vivienda

✔ Precio final pactado

✔ Cantidad entregada como arras

✔ Tipo de arras (muy importante)

✔ Plazo máximo para elevar a escritura

✔ Qué ocurre si vence el plazo

✔ Gastos asumidos por cada parte

✔ Formas de pago

✔ Estado de cargas (hipotecas, embargos…)

✔ Certificados obligatorios

Sin estos puntos, el contrato puede ser ambiguo o arriesgado.

5. Riesgos frecuentes que debes evitar

❌ Casas con cargas ocultas

Antes de firmar, exige una Nota Simple actualizada.

❌ Plazos demasiado cortos

El banco puede tardar en conceder la hipoteca.
Recomendación: al menos 45–60 días.

❌ Entrar sin hipoteca preaprobada

Un error muy habitual. Si el banco te la deniega, pierdes las arras.

❌ No especificar el tipo de arras

El mayor error legal: si no se pone, son confirmatorias.

❌ Firmar sin ver estatutos de la comunidad

Puede haber derramas, limitaciones o reglas estrictas.

❌ No revisar el certificado energético o IBI

Son documentos obligatorios.

6. Cómo protegerte antes de firmar arras

✔ 1. Pide preaprobación hipotecaria

Te evita perder dinero si la hipoteca falla.

✔ 2. Revisa la Nota Simple

Comprueba hipotecas previas, embargos o litigios.

✔ 3. Añade cláusulas protectoras

Ejemplos:

• “La operación queda condicionada a la concesión de la hipoteca.”
• “El comprador podrá desistir sin penalización si se detectan cargas no declaradas.”

✔ 4. Haz una visita técnica si hay dudas

Especialmente en pisos antiguos.

✔ 5. Pide recibos de comunidad y agua/luz al día

Evitas deudas heredadas.

7. Qué hacer si una de las partes quiere retirarse

Depende del tipo de arras:

➤ Con arras penitenciales

• Comprador se retira → pierde el dinero
• Vendedor se retira → devuelve el doble

➤ Con arras penales

• Igual que arriba + posibles penalizaciones extras

➤ Con arras confirmatorias

• Obligación de cumplir el contrato
• Si no → juicio por incumplimiento

Por eso las confirmatorias no convienen al comprador.

8. ¿Arras o contrato de compraventa directamente?

Las arras son útiles cuando:

• El comprador necesita tramitar la hipoteca
• Hay que hacer gestiones previas
• El vendedor necesita tiempo para mudarse

Pero si ambas partes están listas, puede firmarse directamente escritura de compraventa.

9. Consejos finales de experto

✔ Nunca firmes arras sin leerlas detenidamente
✔ Evita presiones: “hay otros compradores interesados”
✔ Revisa que plazos, cantidades y condiciones estén claros
✔ Si el piso tiene reformas importantes pendientes, inclúyelo en el contrato
✔ No pagues nada sin recibo y sin copia firmada del contrato

Conclusión

El contrato de arras es una herramienta imprescindible para reservar una vivienda con seguridad, pero también puede convertirse en un problema si no se entiende. Conociendo los tipos de arras, sus riesgos y tus derechos, podrás firmar con tranquilidad y avanzar hacia la compra de tu futura casa sin sobresaltos.

Infórmate bien, revisa todo con calma y, cuando estés listo, da el paso con seguridad.